EVLİNİN BİR EVİ VAR, KİRACININ BİN EVİ VAR (HUKUKUMUZDA KİRA İLİŞKİSİ)
Bugünkü yazımızda günlük hayatımızda en çok kullanmakta olduğumuz sözleşmelerden biri olan ”kira” konusunu ki bilhassa ”konut ve çatılı işyeri kiraları” hususlarını elimizden geldiğince yasal mevzuatımız çerçevesinde irdelemeye çalışacağız ve paylaşımlarımızı da verilecek bir takım örneklerle pekiştireceğiz.
Bir çoğumuz hayatımızda bu zamana dek ya kiracı sıfatında ya da kiralayan sıfatında bulunmuş olmalıdır. Ki bize hiç de yabancı olmayan bu sözleşme ilişkisi konusunda, tanımı nedir ve iş bu sözleşmeyle ilgili yasal mevzuatımız ne gibi kurallar koymuştur, şimdi bir göz atalım:
İnsanlık tarihinde uzun bir mazisi bulunmakta olan kira sözleşmesinin ”kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak yasal mevzuatımızda genel bir tanımının yapıldığını görmekteyiz.
Ülkemizde, gayrimenkullere ilişkin kira sözleşmelerine uygulanmakta olan ve kamuoyunda 6570 Sayılı Kanun olarak bilinen ”Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırılmış ve yerine aynı tarih itibariyle ”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” hükümleri getirilmiştir ki; artık istisnaları hariç her türlü kira sözleşmelerine ilişkin iş bu kanun hükümleri uygulanacaktır. ”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” ile beraber kira sözleşmesi hususunda bir takım yeni düzenlenmeler yapılmakla beraber, eski kanunda geçen bir takım düzenlemeler ise muhafaza edilerek yeni kanunda da yer edinmiştir.
”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” ndaki kira sözleşmesinin tanımını yukarıda belirtmiştik. Kira sözleşmeleri, hukuki niteliği gereği rızai bir sözleme niteliğindedirler. Sözleşmenin hukuken kurulabilmesi için tarafların iradelerinin karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekmektedir. Yani kiralayan ”bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı” kabul edecek; kiracı da ”buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini kiralayana ödemeyi üstlenmeyi” kabul edecektir. Dolayısıyla bunun aksi durumu halinde hukuken sözleşme ilişkisi de kurulamayacaktır. Nitekim örnek vermek gerekirse, kiralayanın taşınmazı için aylık 3.000 TL kira bedeli talep etmesi ve buna cevaben de kiracının 2.000 TL verebileceğini belirtmesi halinde, her ne kadar irade beyanları karşılıklı olsa da, taraf beyanları birbirine uygun değildir. Çünkü taraflar sözleşmenin esaslı noktalarından biri olan kira bedeli konusunda anlaşabilmiş değillerdir ve iş bu esaslı noktada anlaşma gerçekleşene dek de kira sözleşmesi hukuken kurulabilmiş değildir. Eğer ki tarafların, kira bedeli konusunda irade beyanları uyuştuysa ve örnek vermek gerekirse de taraflar aylık 2.500 TL kira bedeli konusunda görüş birliğine vardılarsa kira sözleşmesinin hukuk dünyası çerçevesinde doğmuş olacağını söyleyebiliriz.
Taraflar, kira sözleşmesi konusunda anlaşma gerçekleştirirlerken istinaları hariç olmak üzere ”sözleşme serbestisi” ilkesi gereğince özgürce kurallar koyabilmektedirler. Ancak yasal mevzuatımız bazı konularda da taraflara özgürlük tanımamış ve konulacak kuralların şeklini ve sınırlarını kendisi çizmiştir ki iş bu durum kamu düzenini tesis etmeye yönelik bir adımdır. Yine yasal mevzuatımız, tarafların aralarında kararlaştırma gereksiniminde bulunmadığı yahut kararlaştırmayı unuttuğu diğer hususlar konusunda da tamamlayıcı nitelikte hükümler tesis etmiştir ki, taraflar arasında meydana gelebilecek herhangi bir ihtilafta yasal boşluk doğmasın ve ihtilaf bu hükümler çerçevesinde çözüme kavuşturulabilsin.
Taraflar aralarında adi yazılı, resmi yazılı yahut sözlü bir şekilde kira sözleşmesi akdedebilirler ki kira sözleşmesinin akdi ile ilgili yasal mevzuatımız herhangi bir şekil şartı koymamıştır. Sözlü akit halinde taraflar anlaşmaya ilişkin şartlarını yazıya dökmedikleri için bir takım hak kayıplarına maruz kalabilecek iseler de bu şekilde dahi kira sözleşmesi hukuken kurulmuş olur yeter ki taraflar arasındaki irade beyanları sözleşmenin esaslı noktalarında karşılıklı ve birbirine uyumlu olsunlar. Yine, ”sözleşme serbestisi” ilkesi gereğince kira sözleşmesinin süresini taraflar istediği gibi belirleyebilirler. İş bu süreyle ilgili yasal mevzuatımız herhangi bir taban yahut tavan süre sınırı belirlememiştir. Yalnızca yasal mevzuatımız kira süreleriyle ilgili ”belirli yahut belirli olmayan bir süre için yapılabilir” şeklinde hükümde bulunmuştur. Nitekim yasal mevzuatımız, kira sözleşmesinin belirli yahut belirsiz süreli olmasına göre ayrı ayrı hükümler tesis etmiş bulunmaktadır. İş bu ayrım özellikle kira sözleşmelerinin sonlandırılmasına ilişkin kurallarda kendini göstermektedir. Bir kira sözleşmesini, belirli süreli kira sözleşmesi olarak nitelendirebilmek için, sözleşme süresinin taraflarca açıkça yahut örtülü bir şekilde kararlaştırılmış olması gerekir. Örnek vermek gerekirse taraflar anlaştıkları kira sözleşmesi süresinin 3 yıl olduğunu belirlemişlerse iş bu sözleşme açıkça belirli süreli kira sözleşmesidir. Yine örnek vermek gerekirse taraflar anlaştıkları kira sözleşmesi süresini ”Fuarın kapatılacağı tarih aslında belli olup da, fuarın kapatılacağı tarihin rakamsal şekilde net olarak belirtilmeyip de sözleşme süresini fuarın kapatılacağı tarihe dek” olarak belirlemişlerse iş bu sözleşme örtülü belirli süreli kira sözleşmesidir. Eğer ki taraflarca anlaşılan kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirlenmemişse yahut da açıkça belirsiz süreli kira sözleşmesi olduğu belirtilmişse, iş bu sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesidir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, ”kararlaştırılan sürenin geçmesiyle beraber herhangi bir bildirime gerek olmaksızın” sona ererler. Ancak taraflar sürenin geçmesinden sonra, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeye devam ederlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Belirli kira sözleşmelerinin sonlandırılmasında herhangi bir fesih bildirimine gerek yoktur nitekim yukarıda da anlatıldığı üzere sözleşme tarafların kararlaştırdığı sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona erer. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmesinin sonlandırılmasında durum böyle değildir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri de feshi ihbar yoluyla sona erdirilebilir. Burada feshi ihbarın şekli, zamanı ve ne şekilde gerçekleştirileceği de önem arz etmektedir. Ki, yasal mevzuatımız ”konut ve çatılı işyerlerine” ilişkin kira sözleşmelerinin feshinin ihbarını yazılı olması şartına bağlamıştır.Aksi ise feshe yönelik geçerlilik arz etmemektedir. Sözleşmenin feshinin ihbarı her iki tarafça da gerçekleştirilebilir. Yasal mevzuatımız, feshi ihbarın, taraflar arasında daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak gerçekleştirilmesini hüküm altına almıştır. Dolayısıyla taraflar fesih dönemi ve fesih bildirim süresi konusunda özgürce anlaşma yapabilme haklarına sahiptirler ancak taraflar böyle bir konuda anlaşma gerçekleştirmedilerse kanunun bu konudaki tamamlayıcı hükümleri devreye girecek ve eldeki ihtilafa bu tamamlayıcı hükümler uygulanarak çözüme kavuşturulmaya çalışılacaktır. Yasal mevzuatımızdaki tamamlayıcı hükümlerde geçen fesih dönemi ve bildirim süreleri ise, taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında, ”yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebileceği” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır ve feshi ihbar bildiriminin taraflarca ortak karar alınan fesih dönemi ve bildirim süreleri içerisinde yahut böyle bir alınan ortak karar yoksa yasal mevzuattaki tamamlayıcı hükümlerde geçen fesih dönemi ve bildirim süreleri içerisinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir ki yasal mevzuatımıza göre, sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı hüküm altına alınmıştır. Örnek vermek gerekirse, taraflarca anlaşılan ve 01.01.2016 tarihinde hukuken yürürlüğe giren belirsiz süreli kira sözleşmesi ilişkisinde, bir yıllık kira döneminin sonu(fesih dönemi) için 4 aylık fesih bildirim süresine uyularak feshin gerçekleştirilebileceği kararlaştırılmışsa; iş bu sözleşmede bir yıllık kira dönemi sonu 01.01.2017 tarihi olmuş olacak ve fesih bildirim süresi ise iş bu kira dönemi sonu tarihinden en geç dört ay öncesine kadar hesaplanacak olan tarih olacak ve sonuç itibariyle de bu örnek uyarınca en geç 01.09.2016 tarihine dek taraflardan herhangi birinin karşısındakine feshi ihbarda bulunması halinde, iş bu kira döneminin sonunda yani örnekteki 01.01.2017 tarihinde kira sözleşmesi son bulacaktır. Ancak taraflardan biri iş bu örnekte geçen 01.09.2016 tarihinden sonra feshi ihbar beyanında bulunmuşsa, iş bu beyan bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacak ve sözleşme bir sonraki fesih dönemi sonunda yani 01.01.2018 tarihinde son bulmuş olacaktır. Eğer ki taraflar, 01.01.2016 tarihinde hukuken yürürlüğe giren belirsiz süreli kira sözleşmesi ilişkisinde, fesih dönemi ve bildirim sürelerine ilişkin herhangi bir anlaşma yapmadılarsa, ihtilafa yasal mevzuatımızdaki tamamlayıcı hükümler uygulanacaktır. Buna göre de örneğimize göre çözümleme yaparsak, fesih dönemi yerel adet bulunmamaktaysa 6 aylık sürenin sonu olacak şekilde 01.07.2016 tarihi olacak ve fesih bildirim süresi ise iş bu kira dönemi sonu tarihinden en geç üç ay öncesine kadar hesaplanacak olan tarih olacak ve sonuç itibariyle de bu örnek uyarınca en geç 01.04.2016 tarihine dek taraflardan herhangi birinin karşısındakine feshi ihbarda bulunması halinde, iş bu kira döneminin sonunda yani örnekteki 01.07.2017 tarihinde kira sözleşmesi son bulacaktır. Ancak taraflardan biri iş bu örnekte geçen 01.04.2016 tarihinden sonra feshi ihbar beyanında bulunmuşsa, iş bu beyan bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacak ve sözleşme bir sonraki fesih dönemi sonunda yani 01.01.2017 tarihinde son bulmuş olacaktır. Görüldüğü üzere, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshinde fesih döneminin ve fesih bildirim süresinin büyük önemi bulunmamaktadır.
İş bu yukarıda anlatılanlar olağan fesih halleridir. Bunun dışında taraflar ‘sözleşme serbestisi’ ilkesinin uzantısı olarak, gerçekleştirmiş olduğu kira sözleşmesi ilişkisine yine karşılıklı bir şekilde anlaşarak her zaman son verebilirler. Örnek vermek gerekirse taraflar arasındaki ister belirli süreli olsun ister de belirsiz süreli olsun herhangi bir kira sözleşmesi, taraflarca anlaşılması halinde isterlerse bir gün sonrasında dahi sonlandırılabilir. Burada tarafların irade beyanları esastır.
Yine kira sözleşmesinin feshinde yukarıda anlatılan olağan haller dışında, olağanüstü sebepler de söz konusu olabilir ki, iş bu hallerde de kira sözleşmesi taraflardan herhangi birince sona erdirilebilir. Ki yasal mevzuatımız bu durumlardan birini ”Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” şeklinde önemli sebepler başlığı adı altında hüküm altına almıştır. Burada taraflar arasında bir uyuşmazlık doğması halinde, Hâkim, durum ve koşulları da göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki taraflar fesih dönemi sonunu beklemeden yalnızca kanunda öngörülen fesih süresine uyarak fesih gerçekleştirebileceklerdir. İş bu belirlenen yasal süre de üç aydır. Buna göre örnek vermek gerekirse taraflar arasında, 01.01.2016 tarihinde hukuken yürürlüğe giren belirsiz süreli kira sözleşmesi ilişkisinde, kiracının 01.07.2016 tarihi itibariyle aniden tayini çıkmışsa ve başka bir ile gitme zorunluluğu doğmuşsa kiracı iş bu üç aylık yasal fesih bildirimi süresine uyarak sözleşmeyi olağanüstü sebeple feshedebilecektir. Yine kiralayan, kiracısı iflas etmişse iflas masasından kira bedelleri hususunda güvence isteyebilecek ve kendisine iflas masasınca güvence verilmemesi halinde herhangi bir fesih bildirim süresine de uymaksızın sözleşmeyi derhal olağanüstü sebeple feshedebilecektir. Bunun dışında, kiracının ölmesi halinde yasal mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir. Bu durum kiralayan için de geçerlidir ancak yasal mevzuatımız kiralanan şeyin ”konut yahut çatılı işyeri” olması halinde mirasçılarının, iş ortağının yahut aynı konutta oturduğu kişilerin sözleşmeye ve kanun hükümlerine uygun davranması halinde taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebileceklerini ve buna da kiralayanın katlanmak zorunda olduğunu da ayrıca hüküm altına almıştır. Ancak burada da şunu önemle belirtiriz ki kiralayan tarafın olağan yollarla fesih hakları saklıdır.
Yine, ”6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” ile getirilmiş bir takım yeni fesih sebepleri de bulunmaktadır ki, bunlardan ilki kiralayana getirilen sebepsiz fesih hakkıdır. Nitekim eski mevzuatta belirli yahut belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiralayanın sebepsiz fesih hakkı bulunmamaktaydı ve kiracı belirli süreli kira sözleşmesinde, fesih dönemi sonunda fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshetmediği takdirde kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl süreyle uzamış sayılıyordu ve bu silsile şeklinde her yıl aynı şekilde uygulanmaktaydı ancak yeni mevzuatımızda belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona ereceğine karar verilmesi ve sürenin sonunda da taraflarca açıkça kararlaştırılmamasına rağmen sözleşme ilişkisine devam edilmesi halinde sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine döneceği hüküm altına alındığından buradaki on yıllık süre uzama süresi olarak nitelendirilmektedir. Örnek vermek gerekirse, taraflar arasında, 01.01.2016 tarihinde hukuken yürürlüğe giren belirli(2 yıl) süreli kira sözleşmesi ilişkisi süresi olan iki yılın sonunda taraflarca sürdürülmeye devam edildiyse belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir. Ancak, iş bu sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüştüğü tarih olan 01.01.2018 tarihinden itibaren on yıl daha, yani 01.01.2028 yılına dek sözleşmeye devam edildiyse, kiralayan iş bu tarihten itibaren bir yıllık kira fesih dönemi içerisinde yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sebepsiz bir şekilde feshedebilecektir. Yani örneğimizde de fesih dönemi sonu 01.01.2029 tarihi olacak ve kiralayan en geç 01.09.2028 tarihine dek sözleşmeyi sebepsiz bir şekilde feshedebilecektir.Ancak kiralayan iş bu örnekte geçen 01.09.2028 tarihinden sonra feshi ihbar beyanında bulunmuşsa, iş bu beyan bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacak ve sözleşme bir sonraki fesih dönemi sonunda yani 01.01.2030 tarihinde son bulmuş olacaktır. İş bu feshi ihbarın yazılı olarak gerçekleştirilmesi zorunluluğunun bulunduğunu da önemle hatırlatırız. İş bu yasal mevzuat uyarınca; 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresini tamamlamış kira sözleşmeleri için, 01.07.2014 tarihinden itibaren; 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresini doldurmamış ancak on yılın dolmasına beş yıldan daha az süre kalmış kira sözleşmeleri için de 01.07.2017 tarihinden itibaren bu maddeye dayanarak sebepsiz fesih hakkı kiralayanlarca kullanılabilecektir.
Yine kiralayan açısından ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi feshetme ve tahliye hakkı sebepleri yeni mevzuatta genişletilmiştir. Ki yeni mevzuatımızda, kiralayanın ve yeni malikin, ”kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin samimi ve gerçek ihtiyaçları nedenleriyle tahliye hakkı bulunmaktadır. Dolayısıyla yeni mevzuatımız gereğince ”dede, amca, hala, teyze” gibi akrabaların da ihtiyaçları için de kiracının tahliye edilebileceği hüküm altına alınmıştır.Bu hüküm gerek konut gerek de işyeri kiraları için 01.07.2012 tarihinden itibaren yürürlüktedir. Ancak burada kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettiren kiralayan, tahliye anından itibaren üç yıl boyunca iş bu taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi yasal olarak yasak kılınmıştır. Eğer ki kiralayan iş bu üç yıllık süreye riayet etmediği takdirde, kiracının talebi halinde bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere kiracıya tazminat ödemesine mahkum edilebilecektir.
Yeni yasal mevzuatımız kiralayana vermiş olduğu tahliye hakları yanında kiracıya da sözleşmeyi süresinden önce feshetme ve kiralananı tahliye etme hakkını yeni bir hak olarak tanımıştır ki, bu hak kiracı tarafından kullanılması halinde, kiracının kiralananın benzer koşullar ile kiraya verilebileceği makul süre sonuna kadar kira sözleşmesinden doğan borçları devam edecektir ki kiracı yerine kiracı adayı bulur ise kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri sona erecektir. Bu maddenini işyerlerine ilişkin uygulanması hali 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir ancak iş bu maddeden konut kiraları için hali hazırda yararlanılabilecektir.
Yeni yasal mevzuatımız kira artışları konusunda da Üretici Fiyat Endeksini(ÜFE) geçmeyecek şekilde üst sınır getirmiş ve taraflara bu konuda sözleşme serbestisi ilkesini tanımamıştır.Oysa ki eski mevzuatta taraflar sözleşme serbestisi ilkesi gereğince dilediği oranda artış belirleyebilmekteydiler. Bu madde hükmü halihazırda konut kiraları için uygulanabilmekteyken, işyeri kiraları için uygulanabilmesi ise 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir. Dolayısıyla işyeri kiralarında taraflar 01.07.2020 tarihine dek sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca dilediğince artış miktarı belirleyebileceklerdir. Eğer k kira artış oranı hususunda sözleşmede taraflarca karar alınmamışsa, taraflardan herhangi biri açılacak bir kira tespit davası ile kira bedelini Mahkeme tarafından belirlenmesini isteyebilecektir.Bu durumda hakim de kararını verirken ÜFE artış oranını geçmemek kaydıyla kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre artış miktarını ve bedeli tespit edecektir. Eğer ki, beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında kira bedeli Hakim tarafından tespit edilebilecektir.Nitekim burada taraflar arasında kira artışı anlaşmasının olup olmamasının bir önemi bulunmamaktadır. Nitekim bu düzenleme kira rayicinin beş yılda bir değişebileceği kabulüne dayanmaktadır. Dolayısıyla da taraflar arasında kira artışı anlaşması bulunsa dahi Mahkemeden kira bedeli tespiti istenebilir. Bu durumda Mahkeme ÜFE üst sınırı ile bağlı değildir. Mahkeme kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ÜFE deki artış oranı gibi kriterlerin tümünü göz önünde tutarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir.Ancak bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 yılına ertelenmiştir. Yine mevzuatımız yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde beş yıl içerisinde artış yapılamayacağını hüküm altına almıştır.Hatta öyledir ki, yabancı para kuru aşırı yükselmesi halinde kiracı, kira bedelinin uyarlanması davası açma hakkına sahiptir.Ancak bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 yılına ertelenmiştir.
Yeni yasal mevzuatımız ile kiracının kira borcu ve yan gider dışıda bir ödeme yükümlülüğüne tutulamayacağı da hüküm altına alınmıştır. Ki iş bu kural, taraflar arasında gerçekleştirilen sözleşmede, kiracının yan gider ve kira borcunu zamanında ödememesi halinde cezai şart uygulanacağına dair hükümlerin geçersiz olduğu şeklinde yasal mevzuatımızda vücut bulmuştur. Yine, kiracının kira borcunu ödememesi halinde diğer kira borçlarının da muaccel olacağına ilişkin hükümler de geçersiz addedilmiştir. Yukarıdaki kanuni yasaklar konut kiraları için halihazırda uygulanmaktayken, işyerleri için uygulanması 01.07.2020 yılına ertelenmiştir.
Yeni yasal mevzuatımız, eski mevzuatın aksine depozito bedelini de üç aylık kira bedeliyle sınırlamıştır. Yeni mevzuatımızda depozito bedelinin kiralayan ve kiracının ortak rızası ile çekilebileceği bir vadeli banka hesabına yatırılacağı, depozitonun kıymetli evrak olarak verilmesi halinde kıymetli evrakın da bankaya depo edileceği, depozitonun iadesinin ”ortak rıza, mahkeme kararı ve kesinleşmiş icra takibi” ile mümkün olacağı” hüküm altına alınmıştır. Eğer ki, kiraya veren sözleşme sonra ermesinden itibaren üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka depozitoyu kiracıya vermekle yükümlüdür. İş bu hükümler konut kiraları için halihazırda uygulanmaktayken, işyerleri için uygulanması 01.07.2020 yılına ertelenmiştir.
Yeni yasal mevzuatımız, kiracının yararı olmaksızın ve kiralananın kullanımı ile ilgili doğrudan ilişkisi olmayan bir konuda kiracının borç altına girilmesine ilişkin bağlantılı sözleşmelerden kiracının sorumlu tutulmasına ilişkin anlaşmaları geçersiz kılmıştır.Örnek vermek gerekirse, kiralananın sigortalanması kiralayana ait husus olup, iş bu sözleşmeden ötürü kiracının borçlu kılınması yasaklanmıştır.İş bu hükümler konut kiraları için halihzırda uygulanmaktayken, işyerleri için uygulanması 01.07.2020 yılına ertelenmiştir.
Yeni yasal mevzuatımız uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı onayını almadan kira sözleşmesini devredemez. Ancak iş yeri kiralarında ise, kiralayanın haklı bir neden olmaksızın rıza vermeden kaçınamayacağı da hüküm altına alınmıştır. Ancak böyle bir devir halinde, eski kiracı yeni kiracıyla beraber iki yıl boyunca müteselsilen kiralayana karşı yasal olarak sorumlu tutulmuştur.İş bu hükümlerin işyerleri için uygulanması 01.07.2020 yılına ertelenmiştir.
Yeni yasal mevzuatımızda tahliye taahhüdü verilmesinin zamanı konusunda yeni bir hüküm getirilmiş ve tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, kira konusu yerin kiracıya teslim tarihinden sonra verilmiş bir taahhüt olması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Aksi halde alınan taahhüt geçersiz bir taahhüt olacaktır.
Yeni yasal mevzuatımızda, merkezi ısınma, asansör servis giderleri, aidat ödemesi gibi yan giderleri kiracının ödemekle yükümlü olduğu, bunların tek başına ödenmemesi halinin de sözleşmenin feshine ve kiracının tahliyesine sebep olacağı hüküm altına alınmıştır. Yeni yasal mevzuatımızda, kiralayan, tahliye anında kiralananı incelemeli ve varsa ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.Bildirim gerçekleştirilmediği takdirde kiracı her türlü sorumluluktan kurtulacaktır. Eğer ki ayıp gizliyse, ayıp ortaya çıktıktan hemen sonra bildirimin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Yeni yasal mevzuatımızda, satışı gerçekleştirilen kira konusu taşınmazın yeni malikinin de kira sözleşmesine bağlı olacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla kira konusu taşınmazın satışının bir üçüncü şahsa gerçekleştirilmesi halinde kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacak ve yeni malik sözleşmeye taraf olarak devam edecektir.
Nihayet, yeni bir kira sözleşmesi akdediyorsanız şu hususlara önemle dikkat etmenizi tavsiye ederiz:
Öncelikle, kiralanan taşınmazın kime ait olduğu güncel tapu v.s. resmi belgeler gözetilerek sorgulanmalı, kiralayan şahsın taşınmazı kiraya verme konusunda yetkisinin olup olmadığı vekaletname, tüzel kişilerde imza sirküsü, gerçek kişilerde imza beyannamesi ve kimlik bilgileri belgeleri incelenerek doğrulanmalı, tapu kaydındaki maliklerden vefat eden bulunmaktaysa iş bu muris malikin mirasçılarını gösterir veraset ilamı incelenerek mirasçıların tek tek irade beyanları alınmalı ve kiralayan tarafa ilişkin bu belgeler sözleşmeye ek yapılarak taraflarca imzalanmalıdır.
Akabinde kiralanan yerin sözleşmede doğru bir şekilde nicelik ve nitelik bakımndan tarif edilmesi önemlilik arz etmektedir.Kiralanan yere ilişkin kroki ve fotoğrafların eklenmesi de tarafların yararına olacaktır.Yine her iki tarafın ortak noktada anlaştığı m2 ölçüsü sözleşmeye yazılmalı, sözleşme esnasında net m2 ölçüsüne ulaşmak mümkün değilse, röleve tanımı yapılmalı ve m2 ölçümünün nasıl yapılacağı tarif edilmelidir.
Yine, kiralanan yerde mevcut bir kiracı bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli, sözleşmenin imzalandığı anda mevcut kiracının tahliye edilmiş olduğuna emin olunmalıdır. Ki, mevcut kiracının tahliyesine karşı bir hava parası ve benzeri bedel ödenmek durumunda kalınması halinde bu ödemenin karşılığında bir teminat alınmasını önemle tavsiye ederiz.
Yine kiralanan yere ait imar durum belgesi incelenmeli ve hatta mümkün ise belediye nezdinde gerekli sorgulamalar gerçekleştirilmelidir. Bilhassa kiralanan taşınmazın yapı kullanım izninin olup olmadığı araştırılmalıdır ki, bu tür taşınmazlarda çalışma ruhsatı da bulunmadığından ötürü işyerinin çalışma ruhsatı olmaksızın çalıştırılması sebebiyle hakkında idari para cezası yahut kapama cezasıyla karşı karşıya kalınabileceği hatırlatılır.
Kira sözleşmesi , kiralananın ne şekilde kiracıya teslim edilmiş olduğunu çok net bir şekilde ortaya koymalıdır. Ki teslim anında kiralananın durumunu belgeleyen fotoğraf ve benzeri dökümanlar kira sözleşmesinin bir eki olarak imzalanmalıdır. Teslim yazılı teslim tutanağı ile beraber yapılmalı, teslim koşullarının yerine getirilip getirilmediği tutanakta belirtilmelidir.
Yine, bir uyuşmazlık yaşanmaması adına ve yargılama sürecine başvurmak zorunluluğu olmaksızın, sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında kira sözleşmelerine kiracının üç veya dört ay gibi makul süre öncesinden bildirimde bulunarak sözleşmeyi süresinden önce sebepsiz olarak fesih edebileceğine ilişkin açık madde yazılması tavsiye edilir.
Kira sözleşmesinde, kiracıca, kiralanılanın ne şekilde kiralayana sözleşme sonunda teslim edileceği, tahliye şartlarının neler olduğu, kiracı tarafından hangi yapılan ilavelerinin kendisince alınacağı hangisinin kiralayanda bırakılacağı açık ve detaylı bir şekilde yazılması gerekmektedir.Ki kiralayana bırakılacak bir dekorasyondan kiracıca bir bedel talep edilecekse bunun açıkça yazılması gerekmektedir. Tahliye halinde bir tahliye teslim ve ibra tutanağı imzalanmalıdır ve tahliye haline ilişkin fotoğraf ve sair belgeler tutanağa eklenmelidir. Kiralayan teslim almaktan imtina ederse kiracı Mahkeme veya Noter huzurunda teslim etme yoluna gitmelidir.
İş bu hususlara dikkat edildiği takdirde taraflar arasında ihtilaf çıkmayacak olup, Mahkemelerimizde de yoğunluk bir nebze azalmış olacaktır. Herkese sağlıcakla.
Hukuk ile ilgili sorularınız ve merak ettiklerinizi yorum kısmından yazabilirsiniz.
Av. Ali AK
